Abusividad de las Cláusulas Hipotecarias
Los préstamos hipotecarios son herramientas esenciales para aquellas personas que desean adquirir una vivienda u otro tipo de bienes sin poseer los fondos necesarios para comprarlos. Sin embargo, a pesar de ser productos financieros comunes, es frecuente encontrar en estos contratos cláusulas que favorecen en gran medida a las entidades financieras, dejando a los consumidores en una posición vulnerable.
¿Qué es un consumidor?
En términos simples, un consumidor es cualquier persona u organización que compra productos o servicios para su uso personal o para satisfacer las necesidades de su negocio. Los consumidores son la fuerza motriz detrás de la economía, ya que su demanda de bienes y servicios impulsa la producción y la innovación.
¿Qué cláusulas se pueden considerar abusivas?
Las cláusulas hipotecarias abusivas son disposiciones contractuales que crean un desequilibrio significativo entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor. Estas cláusulas son injustas y desproporcionadas, favoreciendo excesivamente a una de las partes, generalmente la empresa que proporciona el servicio o producto.
- Cláusula de comisión de apertura
- Cláusula suelo
- Comisión por reclamación de posiciones deudoras
- Cláusula de vencimiento anticipado
- Gastos relativos a notaría, gestoría, IAJTP y Registro de la Propiedad
- Intereses de demora abusivos
A continuación, explicaremos brevemente en qué consiste cada una de ellas, cuál es la postura de nuestros tribunales y qué puedes hacer si encuentras alguna de estas cláusulas en tu escritura de préstamo hipotecario.
Cláusula de comisión de apertura
La comisión por apertura se cobra por la mera formalización del préstamo y puede indicarse como un porcentaje o una cantidad fija que deberá abonarse de una sola vez. Los tribunales han determinado que, si esta comisión no está debidamente justificada y no se explica claramente al consumidor, puede considerarse abusiva.
Cláusula suelo
En los préstamos hipotecarios con interés variable, la cláusula suelo establece un límite mínimo al tipo de interés aplicado, independientemente del tipo de interés del mercado. Esto significa que, si el Euribor baja, el tipo de interés nunca bajará por debajo de este límite, lo que beneficia a las entidades financieras en detrimento del consumidor. El Tribunal Supremo ha declarado en varias ocasiones la nulidad de estas cláusulas por falta de transparencia.
Comisión por reclamación de posiciones deudoras
Esta comisión se cobra automáticamente por el simple hecho de no haber abonado la cuota mensual correspondiente, y suele oscilar alrededor de los 30 euros. Si se cobra de manera desproporcionada y sin justificación, puede ser considerada abusiva.
Cláusula de vencimiento anticipado
La cláusula de vencimiento anticipado permite a la entidad financiera resolver el contrato por el impago de algunas cuotas. Si la entidad puede ejecutar esta cláusula por el impago de una sola cuota, se considera desproporcionada y, por tanto, abusiva. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha establecido criterios estrictos para la aplicación de esta cláusula.
Gastos relativos a la formalización del préstamo hipotecario
Estos incluyen los gastos de notaría, gestoría, tributos y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo ha determinado que estos gastos deben ser asumidos por la entidad financiera, ya que es la principal beneficiaria de la formalización del préstamo.
Intereses de demora abusivos
Los intereses de demora son un porcentaje que se impone sobre una deuda no satisfecha en el plazo establecido. La jurisprudencia establece que serán abusivos aquellos intereses que superen en dos puntos los intereses remuneratorios pactados en el contrato.
Consecuencias de la declaración de abusividad de una cláusula hipotecaria
Una vez interpuesta la demanda, el juez valorará la abusividad de las cláusulas en cuestión. Si se declara su abusividad, estas se considerarán como no puestas y la entidad financiera estará obligada a devolver las cantidades indebidamente cobradas, según el artículo 1303 del Código Civil.
¿Cómo reclamar las cláusulas hipotecarias abusivas?
Para iniciar este procedimiento, se recomienda contratar a un abogado especialista en cláusulas hipotecarias. En primer lugar, se debe presentar una reclamación extrajudicial a la entidad bancaria correspondiente, solicitando la nulidad de la(s) cláusula(s) abusiva(s). Si se llega a un acuerdo, la entidad bancaria deberá devolver las cantidades oportunas. En caso contrario, se deberá presentar una demanda ante los tribunales competentes.
Existen otras cláusulas abusivas, pero en este artículo hemos resumido algunas de las más comunes. Cada caso es diferente, por lo que es importante realizar un estudio en profundidad mediante la revisión de tu préstamo hipotecario.
Preguntas frecuentes sobre cláusulas hipotecarias abusivas
- ¿Qué debo hacer si encuentro una cláusula abusiva en un contrato? Es recomendable leer detenidamente el contrato, buscar asesoría legal y presentar una queja ante las autoridades de protección al consumidor.
- ¿Son comunes las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios? Sí, algunos contratos hipotecarios contienen cláusulas abusivas, como las cláusulas suelo o de vencimiento anticipado.
- ¿Cómo puedo identificar una cláusula abusiva? Puedes identificar una cláusula abusiva evaluando su transparencia, equilibrio y buena fe, además de buscar asesoría legal.
- ¿Qué leyes protegen a los consumidores de las cláusulas abusivas? En España, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y a nivel europeo, la Directiva 93/13/CEE del Consejo.
- ¿Qué consecuencias tienen las cláusulas abusivas para las empresas? Las empresas pueden enfrentar sanciones legales y pérdida de reputación por utilizar cláusulas abusivas.